河北佳诚律师事务所  杨瑞杰

近年来，国家接连出台房地产调控政策抑制房价过快上涨。然而，受房地产市场的利益驱动，部分购房者却在使用各式各样的怪招规避调控政策。在此，笔者试对以下招术进行简要分析，以期揭示并提醒购房者注意相关法律风险：

怪招1  “假离婚”

由于新政策以家庭为单位，对贷款购买第二套及上以住房的首付款比例和贷款利率作了更为严格的规定，因此，部分购房者就采取了通过假离婚“一家”分“两家”购房，然后再复婚，实现“两家”合“一家”的方式，来规避上述政策的限制。

但是，根据婚姻法第十八条规定，夫妻一方的婚前财产原则上应当视为其个人财产，离婚时另一方无权主张分割。由于通过“假离婚”方式购买的房屋是在双方离婚之后、复婚之前购买的，在法律意义上该房屋极有可能被认定为夫或妻一方的个人财产，并会因此使房屋未登记在己方名下的夫妻一方存在较大法律风险，将来一旦产生纠纷，其合法权益很难得到保护。同时，也不能排除很多有外遇或者企摆脱婚姻的人通过此法骗取真离婚的可能。而假离婚一旦弄假成真，被蒙在鼓里的另一半日后要想复婚或者重新申请索要自己本应分得的财产就很难了。

怪招2   提供虚假证明材料

目前，我国银行系统、民政系统等个人信息系统并未实现全部联网。因此，部分购房者就利用这一漏洞向银行提供虚假收入证明、虚假离婚证明等材料骗取银行贷款进行购房。

对此，《合同法》第五十四条明确规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。同时，《刑法》第一百七十五条亦规定，“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”也就是说，就贷款合同本身而言，若采用欺诈手段取得利率优惠，银行完全可以通过法律途径变更该合同，并随时将房贷收回。同时，若因涉及数额较大贷款人无力偿还的，可能还会涉嫌欺诈，严重的还可能使骗贷人面临刑事处罚的危险。

怪招3   借用他人名义购房

部分购房者为了规避二房贷对首付款比例和贷款利率的严格限制，或者为了逃避执行使自己名下没有可供执行的财产等原因，通常还会采取利用他人身份购买房屋，并将房屋登记在该人名下的方式进行购房。

对此，物权法等法律规定，不动产权属以登记为准，当事人私下协商约定的产权归属不具备对外公示的法律效力。也就是说，实际购房人利用他人身份购买房屋并将房屋登记在该人名下的，实际购房人将面临房屋产权流失的巨大风险，私下约定并不能保护实购房人的合法权益。一旦房价上涨，房产证上的名义权利人要出售房屋，并坚称购房款是向实际购房人借的，诉诸法律的判定结果也不太可能如实际购房人的当初所愿，说不定还会“人房两空”。